一位王先生咨询：其购买一处房产，房屋交付后开发商至今未办理房证和土地证，问：开发商应否承担违约责任？

        律师答疑：

        王先生购买的商品房交付至今没有办证，开发商应承担逾期办证的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

        律师提醒：

        作为购房人主张逾期办证的违约责任，应注意逾期办证违约责任的诉讼时效问题。购房人向开发商主张办证义务，在法律上不存在诉讼时效的问题，但主张逾期办证的违约责任则有诉讼时效的法律问题。对此，存在以下具体情况的诉讼时效计算问题：第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，从约定或者法定的期限届满之次日起算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定以日或以月为单位累计计算违约金数额的，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；第三，当事人没有约定违约金或者损失金额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。关于诉讼时效的法律规定，是指向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，购房人应根据上述具体情况和商品房买卖合同中的具体条款约定，注意不要过了主张逾期办证违约责任的诉讼时效。