王女士问：她于今年11月2日与刘某签订协议，租赁其房屋一间，租期3年。协议签订后，有事外出，但回来后发现，该房已被租给黄某。黄某是11月10日和刘某签订协议的，想问她和刘某签订的合同是否有效？

        律师答疑：

        根据相关法律规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。像王女士这种情况，尽管她和刘某签订的合同早于黄某，但由于刘某在其外出期间和黄某又签订了协议，并且且黄某已占有租赁物，因此便不能获得租赁权。对此，只能按照我国《合同法》的规定，与刘某解除合同，并追究刘某的违约赔偿责任。

        律师提醒：

        现实生活中，出租人为了某种利益经常会有一房多租的情况。所以租赁过程中，承租人与出租人之间一定要订立书面合同。合同订立后，能占有租赁房屋的占有房屋。另外，合同中也要写明违约时应当承担的责任，如果出现一房多租的情况，按照《合同法》的相关规定，维护自己的合法权益。