山东瀛伟律师事务所

《商品房认购书》的性质及法律效力

时间:2011/5/13 17:38:23,点击:0

      市民王先生来电称，2010年10月他与市区某房地产开发公司签订了《商品房认购书》一份。约定王先生预购该公司开发的商品房一套，总房价款为人民币79万元。《认购书》还约定，王先生需交付定金2万元人民币，如果王先生未能在2011年3月10日前到售楼处与该公司签订《商品房买卖合同》，该公司有权将此房转卖他人，并且王先生已交付的定金也不予退还；而期间如果该公司将此房转卖他人，则须双倍返还定金。认购书签订的当日，王先生依约支付了定金。但2011年3月6日，双方在订立正式的《商品房买卖合同》时，却在交房时间上不能协商一致，最终导致合同未能订立。王先生要求返还定金，遭该公司拒绝。
      律师意见
      商品房买卖认购书是当事人在签订《商品房买卖合同》以前所签订的一种文书，它是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。其内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋概况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署合同的时限规定等等。实践中，认购书的表现形式日趋多样化，通常包括认购书、定购书、预订书、意向书等等。在性质上，认购书属于预约合同，是当事人双方为将来谈判并签订合同、固定交易机会而达成的一种合意。
      基于认购书是预约合同，属于独立合同的一种，那么上述案例中，除法定无效的情形外，王先生与开发公司之间签订的《商品房认购书》对双方均具约束力，当事人应严格依约定履行义务。
如果“交房时间”在认购书中已有明确约定，其后因任何一方对交房时间提出变更要求而导致双方无法订立合同，那么提出变更要求的一方已构成对预约义务的违反，应当适用定金罚则。即如果因王先生要求变更交房时间导致合同无法订立，王先生无权要求返还定金；反之，如果因开发公司的原因，则开发公司应当双倍返还定金。而如果“交房时间”在认购书中没有约定，导致双方协商不成，则不能归责于任何一方当事人，不能适用定金罚则，开发公司应当全额返还王先生所交付的定金。同时值得一提的是，《商品房买卖合同》的协商谈判中，基于前期的预约合意，双方均负有“诚信谈判”的义务。
      律师建议
      近年来，伴随着房地产开发的大潮，商品房交易实践中因认购书产生的纠纷也迅速增多。作为买受人，在签署认购书以前，仔细审阅其中约定内容的同时，一定要充分认识认购书的性质，不能简单地将其理解为仅是一种意向，并不具有约束力，可以随意地变更或废止。避免由此给自己带来纠纷和损失。

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